2024年9月までに借りた人は、過半数がローンの選択に変化なし

さて、日本銀行が2024年3月に「マイナス金利解除」を決め、7月に政策金利を引き上げた。金利のある世界の到来だ。これを受けて、調査では「住宅ローン選択などに変化があったか」を聞いている。

日本銀行の金融政策変更の影響（出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査結果（2024年10月調査）」）

これについては、「変化なし（利上げの影響はなかった）」が54.1％と過半数になった。そもそも「利上げがあったことを知らなかった」が6.8％いる一方で、「変化あり」も39.1％いた。その変化については「借入額を減らした」り、「金利タイプを見直した」りしていた。

では、どんな住宅ローンを選択したかというと、「変動型」を選択したのは77.4％で、借入金利は「年0.5％以下」が37.1％、「年0.5％超～年1.0％以下」の36.4％と合わせると、73.5％が年1％以下の金利を借りている。

調査結果から主流の借り方を想像すると、超低金利の変動型を選んで、頭金1割未満までがっつり借りても、毎月の返済額を抑えられるので、年収に占める返済額の負担率は20％以下に収まるというもの。家計にそれほど無理がないので、リスクを感じないというところだろう。

しかし、それは超低金利がずっと続いた場合だ。

日銀の利上げは住宅ローンの金利に影響する

ちなみに、金利タイプについておさらいすると、35年などの返済期間を通して金利が固定されるのが「全期間固定型」、当初の3年や5年、10年などの選択した一定期間だけ金利が固定されるのが「固定期間選択型」、年に2回金利が見直されるのが「変動型」だ。

変動型のタイプと長期間固定するタイプでは、金利の動きが異なる。国際的な金利上昇圧力を受けて、「全期間固定型」の【フラット35】の金利は、マイナス金利解除の数年前からじわじわと上がり、最近はほぼ横ばいに推移している。大手金融機関などの「固定期間選択型」で10年間固定するものは、日銀の動きを受けて金利が上がった。

一方で、多くの金融機関が「変動型」の参考にする短期プライムレートなどは変わらなかったので、これまで変動型の金利も動きがなかった。ところが、7月の政策金利の利上げで、9月の短期プライムレートが上がり、10月の変動型の適用金利を引き上げた金融機関も多かった。

調査対象者である、2024年4月～9月に住宅ローンを借りた人では、全期間固定型や10年固定型の適用金利に動きはあっても、変動型の金利は9月までは変わっていないことから、住宅ローンの選択に「変化がない」と過半数が回答したのだろう。

さらに、2025年1月の金融政策決定会合で政策金利を追加で引き上げた。これによって、4月に適用される変動型の金利がさらに上昇すると考えられる。このように、変動型の金利が動き始めた現在、どのように住宅ローンを選んだらよいのだろうか？

金利上昇に備えて住宅ローンを借りるには

まずは、超低金利の変動型をめいっぱい借りるのが常識、という考え方を捨てることだろう。長期的に金利の動きを予測することは難しいので、変動型と全期間固定型などのどれが有利かは一概に言えない。一方で、家計の事情はそれぞれによって異なるので、金利上昇による返済額の増加に対してどの程度受容できるかで判断する必要もある。

金利が上昇するとは言っても、過去の水準と比べると低金利ではあるので、返済額の増加を受容できる家庭なら変動型を選んでもよいだろう。また、返済額を変えたくないとか、金利の動きに右往左往したくないということなら、金利の固定期間が長いものを選ぶのもよいだろう。

借入額を抑えるという方法もある。頭金が多いほうが、適用金利が低いというローンも多いので、頭金の増加を考えるのもよいだろう。ほかにも、金利上昇リスクを軽減する借り方がいろいろと考えられる。

調査結果にリスク軽減のヒントが!?ミックスローンやペアローンなども選択肢

調査結果に話を戻そう。今回の調査では、「ミックスローン」の利用率を聞いている。ミックスローンは、金融機関から住宅ローンを借りる際に、異なる金利タイプを選べるもの。金融機関によって取り扱いの有無やサービス内容は異なるが、例えば4000万円を借りるときに、変動型のタイプと長期間固定するタイプを組み合わせて、2000万円ずつ、あるいは1000万円と3000万円などに分けて借りることができる。

こうしたミックスローンの利用率は12.8％。中でも、同額ずつミックスする方法が多かった。

ミックスローンの利用（出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査結果（2024年10月調査）」）

長期的な金利の予測が難しい中、ミックスローンは、返済額が変わらない安心感と低金利のメリットの両方をまぜることで、変動型オンリーで借りる場合よりも金利上昇リスクを軽減できる。借りた後も、金利の動向次第でどちらかのタイプを繰り上げ返済することも可能だ。

同じような考え方で金利上昇リスクを軽減するのが、「ペアローン」だ。これは、同じ金融機関で、夫婦それぞれで住宅ローンを利用するもの。調査結果を見ると、ペアローンの利用率は26.4％だった。4世帯に1世帯以上がペアローンということになる。

※括弧内は前回調査結果
ペアローン・収入合算の利用（出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査結果（2024年10月調査）」）

ペアローンを利用する際に、例えば夫は長期間金利を固定するタイプ、妻は変動型のタイプを選ぶことで、世帯全体で先ほどのミックスローンと同じ効果を得ることができる。ミックスローンでは、返済期間を変えられないものが多いが、ペアローンであればそれぞれの返済期間を変えることで、変動型のみ返済期間を短くするなどの借り方もできる。

一方で、気になる調査結果もあった。「返済期間」の結果を見ると、「35年超～40年以内」（16.5％）・「40年超～50年以内」（4.4％）といった超長期返済が増えていることだ。

※1:「40年超～50年以内」は、2023年10月調査より選択肢に加えて設問している
※2:2023年4月調査までは「35年超」として設問している
返済期間（出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査結果（2024年10月調査）」）

最長返済期間が40年あるいは50年といった、返済期間が最長35年を超す住宅ローンを、一般的に「超長期住宅ローン」と呼んでいる。【フラット35】の場合の超長期ローンで【フラット50】があるが、これは住宅が長期優良住宅などに限られる。一方、まだ提供している金融機関は少ないが、民間の住宅ローンなどでは住宅に制限はない。

返済期間を超長期にすれば、返済額を抑えることができる、あるいは借入額を増やすことができるが、借り過ぎにつながって、金利上昇時に返済が難しくなるリスクも考えられる。さらに、低金利であっても返済期間が長いほど元金の減り方が遅くなる。そうしたリスクがあることも、知っておいてほしい。

住宅ローンの低金利が当たり前の世界から、金利が上がる世界へと転換した。かつ、住宅ローンは35年などの長期間返済をしていくものなので、その間に金利がどう変わるか予測が難しい。住宅ローンをどう選ぶかが、これまで以上に重要になっている

。金利が上昇した場合を想定して、返済額をシミュレーションしてみるなど、無理がない資金計画をしっかり検討しておきたい。

規制される、不動産取引の「囲い込み」とは？

まず、不動産取引で生じる「囲い込み」とはどんなものかを説明しよう。

囲い込みとは、売却の仲介を依頼された物件を故意に他社に紹介しないなどで、自社でその物件を買う人を見つけ、売却も購入も自社でのみ成約させようとすること。

なぜ故意に他社に紹介しないのかというと、売主からも買主からも仲介手数料が入る「両手取引」にしたいから。

不動産会社は売却の仲介を依頼された場合、成約に至れば売主から仲介手数料を受領できる「片手取引」が成立する。

本来は物件が早く成約するように、多くの不動産会社を通じて広く買主を探すべきだが、自社の利益を優先して他社が仲介できないようにするわけだ。

そうなると、売主にとっては成約に時間がかかり、場合によっては値下げをせざるを得ないという大きなデメリットになる可能性がある。

買主にとっても、買おうと思う物件にたどり着けないという大きなデメリットになる可能性がある。

囲い込みは、消費者に不利な状態を作り出すものなのだ。

なお、仲介手数料は、売買であれば片手取引で一般的に「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限となる（例外あり）。

両手取引ならこの2倍を受け取れるので、1物件で２度おいしいことになる。賃貸借の仲介手数料は、貸主から賃料の0.5カ月分＋消費税、借主から賃料の0.5カ月分＋消費税、あるいはいずれかから1カ月分＋消費税が上限となる。

「囲い込み」が発生する仲介の仕組みとは？

ではなぜ、囲い込みができるかというと、不動産仲介の複雑な仕組みがある。

メディア向けウェビナーの資料を使って具体的に説明していこう。

らくだ不動産副社長の山本直彌さんによると、囲い込みは不動産取引の流れの中、主に下図の流れの2と3のタイミングで起きるという。

出典：らくだ不動産開催のメディア向けウェビナー資料より

まず、売主側を仲介する不動産会社が集客活動を始めると、他社から「物件の確認」や「資料の請求」がされる。その際に、物件の販売図面を作成しないなどで、他社側の購入希望者に具体的な情報を提供できない状態にする方法がある。

また、他社から「資料の請求」や「内見の依頼」などがあった際に、「自社で商談中のために紹介できない」と虚偽の説明をする方法。

「内見の依頼」に対して、日程の調整をなかなかしない方法もある。

山本さんによると、内見候補日が2カ月先になるといった事例もあったという。

ほかにも、自社のみに仲介を依頼された場合に、情報交換をするための指定流通機構※のデータベース（Real Estate Information Network System＝「レインズ」という）にその情報を登録することが義務づけられているにもかかわらず、

登録をしないといった方法もある。
※指定流通機構とは、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した組織で、不動産会社間で不動産情報を交換して、円滑に不動産取引を行うことを目的としている。

なお、不動産会社に仲介を依頼する場合は、正式な媒介契約を結ぶ。

1社としか媒介契約を結ばない「専属選任媒介契約」と「専任媒介契約※」、複数社と同時に媒介契約を結ぶ「一般媒介契約」の3種類がある。

1社だけしか媒介契約を結ばない場合は、「レインズ」への登録や依頼者への業務報告などが義務づけられている。
※専任媒介契約の場合は、依頼者自ら取引相手を見つけることが可能

「囲い込み」防止の対策としての「ステータス管理」とは？

政府も、不動産取引の囲い込みを防ぐための手を打ってはいる。2016年1月に、不動産会社間で利用する「レインズ」に、「取引状況（ステータス）管理機能」を導入した。

これは、1社だけに仲介を依頼する媒介契約をした売主が、“自分自身の物件の登録状況”を確認できるようにしたもの。

レインズは不動産会社（宅地建物取引業者）ではない者が利用することはできないが、自分の物件に関してレインズにどのように登録されているか、確認用IDを使って閲覧できるようにした。

閲覧画面では、取引状況が「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3種類のうちいずれになっているかをチェックできる。

売主が紹介停止を依頼していない、購入申し込みがあると不動産会社から伝えられていないといった場合は、他社に物件を紹介できる「公開中」となっているはずだ。

レインズの登録に要するタイムラグを考慮する必要はあるが、

「取引状況（ステータス）管理機能」は、売主自身が囲い込みの可能性に気づくことができる仕組みだ。とはいえ、売主がこうしたことを知らなければ、囲い込みの可能性に気づくことは難しいだろう。

出典：「取引状況管理」機能について（公益財団法人東日本不動産流通機構）より

 

2025年1月から始まる「囲い込み規制」とは？

では、この囲い込みをどのように規制するのだろう？

「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」などの改正によって、まず、「レインズ」に登録する物件情報について、「取引状況（ステータス）」を最新の状況で登録することを求めている。

次に、レインズに登録したら指定流通機構が発行する「登録証明書※」を売主などの仲介依頼者に渡して、データベースから最新の取引の状況が確認できることを分かりやすく説明することを求めている。
※登録証明書には、確認用のURLやID、パスワードが記載されている。

特に、1社にのみ仲介を依頼する媒介契約を結んだ場合で、「取引状況（ステータス）」が事実と異なるときには、宅地建物取引業法の指示処分の対象となるので、違反すると一定の処分が科されることになる。

「囲い込み規制」の効果はどの程度あるか？

では、こうした方法で、囲い込みの規制に効果はあるのだろうか？冒頭のメディア向けウェビナーで、囲い込み規制の実効性についてどういったコメントがされていたか、紹介しよう。

らくだ不動産の山本さんは、罰則規定ができたことで一定の効果はあると思うが、現場での囲い込みがさらに巧妙になるのではないか、と懸念するコメントをしていた。

また、現場の若い社員は、先輩や上司に言われた通りしているだけで、自分が囲い込みをしていると認識していない場合も多いという。

囲い込みに関するリテラシーを高めていく第一歩にはなると思うが、不動産会社を教育するという根底から取り組まないと囲い込みを是正することは難しいかもしれないといった指摘もしていた。

また、さくら事務所会長の長嶋修さんは、アメリカでは囲い込みについて業界全体で監視する体制ができており、

違反が度重なるとMLS＝Multiple Listing Service（アメリカ版のレインズ）が使えず、結果として仕事ができないなど厳しい処分がなされることを例に挙げ、いま程度の罰則では実効性が薄いのではないかとコメントしていた。

たしかに、今回の規制だけでは抜け道もあるので、囲い込みができなくなるわけではないだろう。

しかし、政府が不動産取引の囲い込み防止に対して、強い姿勢で取り組むことを明らかにしたことの意味は大きいと思う。

また、自身が売主や貸主になる場合は、できるだけ早く高く成約するように、不動産会社がどういった活動をしているか、状況の報告を求めたりレインズで確認したりしてほしい。

もしかしたら、消費者の意識が変わることのほうが、囲い込みを抑制する効果が高いかもしれない。

物流業界のラストワンマイル問題とは？

物流業界のラストワンマイルとは、消費者が商品を手にするまでの最後の配送区間、最寄りの配送センターから個人宅までの区間を指す。

EC（電子商取引）利用が拡大して宅配の荷物が増える半面、働き方改革による配送現場の人手不足が深刻で、ラストワンマイルで商品が滞るリスクが生じているのだ。

特にタワーマンションでは、エントランス、エレベーター、配達階など何度もセキュリティロックを解除する必要があったり、

配達用のエレベーターが指定されてエレベーター待ちに時間がかかったり、低層・中層・高層階ごとにエレベーターを乗り換える必要があったりなどで、想定外の時間がかかる場合も多いと言われている。

加えて、不在による宅配便の再配達が多くなっていることも問題となっている。

配達時には、効率の良いルートを組んで配送するが、ルートが完了した後で再配達を行うなど、ドライバーの走行距離や労働時間が増加し、非効率な配送が常態化する事態となっている。

国土交通省では、2024年4月のサンプル調査で約10.4％が再配達になっていたことから、再配達により二酸化炭素(CO2)排出量の増加（年間約25.4万トンの排出量相当）や労働生産性の低下（年間約6万人のドライバーの労働力相当）による社会的損失が大きいと問題視している。

そのため、国土交通省は消費者に対して、時間帯指定の活用やコンビニ受け取り・置き配など多様な受け取り方法の活用などを推奨している。

また、ECサイトでの「送料無料」の取り扱いについても課題を指摘している。

送料無料の場合でも、配送については実際にコストが発生しているからだ。

さらに、マンションについては、管理規約で共用廊下に物を置くことを禁止していたり、

エントランス等のセキュリティロックで届け先が不在の場合に入退館できないことなどの問題もあることから、管理規約で置き配を認めるルールを定めたり、不在時でも入退館できるセキュリティ対策を提示したりなどにより、再配達の減少に努めている。

国土交通省のサイト「宅配便の再配達削減に向けて」より転載

 

マンション居住者も宅配に不満を感じている？

今回の大和ライフネクストと日本郵便・ヤマト運輸・佐川急便の実証実験は、ラストワンマイル問題の解決だけでなく、マンション居住者の利便性向上を目指すものでもあるという。

国土交通省の再配達率の推移を見ると、実は、2020年10月調査以降は11％台だったものが、2024年4月の調査では10.4％に下がっている。

これは、マンションや一戸建てで宅配ボックスや置き配が普及したことなどの影響もあるのだろう。

一方で、国土交通省がオートロックエントランス解錠システムを設置したマンションの置き配実証実験で、宅配ボックスが設置されている人に「宅配ボックスは十分な量設置されているか」と聞いたところ、

59.1％が「不十分だと感じる」と回答した。届いた荷物が入るサイズのボックスが埋まっているなどで、再配達になる事例も多いようだ。

大和ライフネクストによると、「インターホン鳴動から訪問までの待機時間が長い」「宅配ボックスが埋まっていて荷物が受け取れない」などの不便を居住者が感じているため、実証実験はマンション居住者の不満解消にもなるという。

「マンション内配送サービス」の実証実験とは

再配達ゼロを目指す今回の実証実験だが、次のような流れになる。

（1）マンション管理員が宅配会社（日本郵便、ヤマト運輸、佐川急便）の荷物を全住戸分一括※で受け取る。（荷物はマンション内の専用倉庫に納品）
（2）管理員が宅配会社に代わって各住戸に荷物を配達する。
（3）配達できなかった荷物は、管理事務室または専用倉庫で一時的に保管し、管理員の業務時間内であれば管理事務室（受付）でいつでも受け取ることができる。
※冷蔵・冷凍・代引き・郵便物(書留含む)・貴重品便等の一部の荷物を除く

宅配会社からマンション管理員への荷物の受け渡しの様子（大和ライフネクスト「“再配達ゼロ”のマンションを目指し、管理会社と宅配会社が「マンション内配送サービス」の実証実験を開始」のページより転載）

マンション管理員による荷物の配達の様子（大和ライフネクスト「“再配達ゼロ”のマンションを目指し、管理会社と宅配会社が「マンション内配送サービス」の実証実験を開始」のページより転載）

なお、マンションごとのルールに準じて、宅配ボックス・置き配なども活用する。

また、管理員のマンション内配送には、開発中の専用アプリを使用して荷物の受け渡しの記録を残す想定。実証実験期間は、東京都中央区内の分譲マンション（約200戸）を対象に2025年1月末までを予定している。

宅配業者にとっては、管理会社に費用を払ってもマンション内の配送を全戸一括 ※ で任せられるメリットがあり、管理会社にとっては、マンション管理サービスの付加価値を高めることができ、会社の収益増加や管理員の収入増加になるなどのメリットがある。

居住者にとっても、宅配便の再受け取りがスムーズで別の宅配会社の荷物をまとめて受け取れるなどの利便性向上になる。
※再配達がなくなるだけでなく、オートロック付きマンションでは配達先ごとにインターホンを鳴らして配達する時間もなくなる。

筆者のマンションでも、宅配ボックスに大きなボックスが１つしかないので埋まって使えないなどの声も聞く。

筆者自身は軽い荷物は宅配ボックスを指定し、重い荷物は住戸まで配送して対面で受け取れるように、時間指定を活用しているが、その時間帯に必ずいなければならないのは意外と苦痛だ。顔見知りの管理員が配送してくれるのは、たしかにありがたい。

ただし、筆者のマンションは70戸程度でセキュリティもエントランスのみなので、ビジネスモデルに乗るレベルではないかもしれない。

大和ライフネクストに聞いたところ、今回の実証実験では、宅配会社にとって配送時の負担が大きい比較的大型のマンション（150戸～）を対象としているが、将来的にはより幅広いマンションに展開できるような仕組みも検討していきたいということだった。

人手不足の状況はまだまだ続くだろう。

配送工程でロボットやドローンの活用が進んでいるが、ラストワンマイルのマンションについては、

マンションごとの管理ルールもあり、対応は複雑になる。こうした新しい取り組みが利便性向上や社会的課題の解消につながることを大いに期待している。