2023年12月16日
改修工事をするメリット
大規模修繕工事に改修工事を織り込んでいくことには、さまざまなメリットがあります。居住者にとって最も大きなポイントは、日々の暮らしが快適になることです。たとえば各住戸の居住性能においては、給排水システムの旧式化、電気容量の不足といった問題を解決できます。
建物の共用部分や全体の性能としては、バリアフリーやセキュリティ、耐震性などの不備を解消し、安全性を向上させることができるでしょう。さらに宅配ロッカー、共用倉庫、ラウンジ、プレイルームといった新しい設備を付加することで住み心地を良くし、外装や内装などのデザインをリニューアルして、アメニティ（快適性）を向上させることも可能です。
大規模修繕が可能な不動産会社
〜YokohamaからMIRAIへ〜
株式会社 Y’s up
2023年12月16日
最終章
修繕工事と改修工事の明確な違い！
「修繕」はマンションの性能を維持し、以前の状態に回復するために行うものですが、「改修」は社会や時代の変化によって向上していく住環境の水準に合わせて、初期性能よりも高い性能や機能、居住性を獲得することを目指すものです。いわゆる「リフォーム」が「修繕」に対応し、「リノベーション」が「改修」に対応すると言ってよいでしょう。
2023年12月16日
第二章
改修工事とはなんだ！？
「改修」とは
マンションに求められる性能・機能は、住まい方の変化や設備機器の進歩等により年々高まっており、近ごろの新築マンションの性能や居住性は著しく向上しています。これに伴い、高経年マンションでは性能・機能面での陳腐化が進行し、資産価値が低下することにもなりかねません。こうしたことから、高経年マンションの質及び価値を長持ちさせていくためには、「修繕」による性能の回復に加えて、現在の居住水準・生活水準に見合うよう、マンションの性能をグレードアップし、住みよいマンションにしていくことが重要になります。なお、一般的には、性能・機能をグレードアップさせる工事のことを「改良（グレードアップ）」といい、「修繕」及び「改良」により建物全体の性能を改善する工事のことを「改修」といいます。
2023年12月16日
何が違うの？
修繕工事と改修工事
第一章 修繕工事とはなにか！？
「修繕」と「改修」の違いとは？
大規模修繕工事では、「修繕」に加えて「改修」を同時に行うことがあります。この「修繕」と「改修」とは、一体何が違うのでしょうか？
「修繕」とは
「修繕」とは、経年や何らかの外的要因によって劣化、不具合が発生した建物、建物の一部、設備、部材などに対して修理や取り替えなどの処置を行って、問題部分の性能や機能を支障なく利用できる状態にまで回復させることを言います。回復の度合いは応急処置的なレベルのものではなく、建物の建設当初の水準にまで戻すことが目標となります。
なお、大規模修繕と関わりの深い計画修繕では、この「修繕」を一定の年数ごとに計画的に行います。劣化や不具合が発生したときにその都度行う場合は、「補修」または「小修繕」と呼んで区別されます。
2023年12月16日
大規模修繕工事とは？
大規模修繕工事とは、マンションの経年による劣化などにあわせて実施する、計画的でまとまった修繕工事のことです。
分譲マンションでは、建物や設備の老朽化による劣化や重大な不具合の発生を防ぐために、管理組合が主体となって、長期修繕計画にもとづいた計画修繕を行います。計画修繕は管理組合が集めた修繕積立金を充当して行われ、中でも工事内容が大規模、工事費が高額、工期が長期間にわたるものを大規模修繕と呼びます。
株式会社 Y’s upではマンション大規模を中心に神奈川、東京、千葉、埼玉の首都圏でお客様の資産を適切に運用させていただいております!
不動産の観点から工事を行う事により無駄をなくし最大コストパフォーマンスを実現します！
2023年12月14日
更に翌年になるとニュースで話題の2025年となります。
何度か取り上げられている2025年問題とはいったい何なのか、そして不動産に与える影響はあるのか。
その内容について詳しく見ていきたいと思います。
2025年問題とは何か
日本が超高齢化を迎えることによる2025年問題は様々な分野へ多大な影響を与えることが予想されます。
これからの日本は少子高齢化が加速していきます。
少子高齢化は私達に大きな影響を与えます。
少子高齢化がもたらす経済と不動産市場への懸念点と対策を下記に箇条書きでまとめました。
・ライフプランを作成してみる
ライフプランとは人生における大きなイベントに際して必要になるお金を予想して計画を立てることです。
・現在お持ちの不動産を今後どうするか検討する。
実際の価値を調べてみて売却も検討する。
ワイズ不動産ではお客様へライフプラン作成やFPへ相談、不動産の購入や売却の相談が可能です。
2023年12月07日
横浜市で現在検討されている鉄道路線「横浜環状鉄道」をご存知でしょうか？
横浜環状鉄道の新設 横浜市 (yokohama.lg.jp)
現在、横浜を走る路線としては横浜を横断する「横浜線」、「相鉄線」、市内を縦断する「横須賀線」、「東横線」など様々あります。
ただ、それぞれの路線を乗り継ぐとなると「横浜駅」や「新横浜駅」を利用することとなります。
路線を結ぶバスも走っていますが、３０分以上かかる路線もあり便利とは言い難い現状です。
それを解決し、利便性を向上させるのがこの「横浜環状鉄道」です！
具体的には、
京浜東北線 鶴見駅～東急東横線 日吉駅
横浜線 中山駅～相鉄線 二俣川駅
相鉄線 二俣川駅～横須賀線 東戸塚駅
京急線 上大岡駅～みなとみらい線 元町・中華街駅
を結ぶ大規模な新路線です！
横浜市内の主要な生活拠点を乗り換えなしでつなぐことで、これまで以上に活発な人の流れが期待されます！
ただ、大規模な工事ということもあり、全線を整備した場合、総事業費は７，７００億円！
東京スカイツリーの総事業費が６５０億円だそうなので、１０倍以上の規模になります。。。
完成すれば非常に便利になると考えられる横浜環状鉄道 現在は計画段階で完成予定なども未定です。
完成が待ち遠しいですね！
現在は、２０３０年完成を目標に新百合ヶ丘駅とあざみ野駅を繋ぐブルーラインの延伸工事も計画されているので、
こちらも完成されれば横浜市内から小田急線への乗り継ぎが便利になります！
どんどん便利になっていく横浜市、便利になればなるほど物件の価格も上がりそうです。。。
ぜひ、住宅購入を検討されている方は早めにご相談ください。
【アットホーム】ワイズ不動産 (株)Ｙ’ｓ ｕｐ(神奈川県 横浜市中区)｜不動産会社｜賃貸・不動産情報 (athome.co.jp)
2023年11月14日
最近よく耳にする「空き家バンク」空き家のみならず農地にも問題が起きているのを知っていますか？
農地を相続したけど、「そもそも活用していない。」「固定資産税だけ払っている。」「手入れもしていないから荒地になったしまった」など。様々な問題が起きています。
そこで私たちワイズ不動産は、早期解決できるようなお手伝いをいたします。
農地転用許可制度について：農林水産省 (maff.go.jp)
地価が高く、容積率の高い街の中心部などは建物を建てて貸した方が土地を有効活用できます。しかし、マンションやアパートの建築費や建物の修繕・補修などで地主様へ大きなリスクが伴います。
一方、更地の活用において、必要な費用は土地の造成費だけです。更地で土地活用を行うことで、建築費の回収などの大きなリスクを回避できます。
企業の側もいろいろな更地を探しています。
たとえば、運送会社などの車両置場、建築会社などの資材置場、フットサル、テニスコートやクリニック用地月極めバイク駐車場、コインパーキング用地など様々なニーズがあります。
弊社ではオーナー様へのリスクを軽減し、尚且つ効率的に土地活用できる更地活用をご提案いたします。
農地転用とは？農地から宅地にできないと言われても諦めないで！ (a-life-magazine.com)
「土地を貸しているけれど賃料が支払われない」、「立ち退きをお願いしても出ていいってくれない。」、「産業廃棄物を放置されたままテナントがいなくなった」、「近隣からのクレーム処理に困った」
などなど、土地活用には何かと問題がつきものです。
そんな悩みをオーナー様に代わり、弊社が一手に引き受けるのが「サブリース方式」です。
サブリース契約とは、わかりやすく (new-life-notebook.com)
「サブリース方式」は、オーナー様と弊社が賃貸借契約を結びます。
すなわち、オーナー様の活用したい土地全部を、弊社が借り受けるのです。（一括借上げ）
そして利用者様は、弊社と賃貸借契約（正確には転貸借契約）を結びます。
つまり、オーナー様と利用者様との契約関係が無い状態となります。
契約関係はあまり意識することはないかもしれませんが、例えば利用者様が何らかのトラブルを起こした際、紛争の当事者が誰になるのかが違ってきます。
１．初期費用等一切かかりません。
多くの不動産会社は土地の造成費等はオーナー様負担ですが、弊社は農地転用にかかる費用はすべて負担いたします。
２．毎月の費用が一定。
これまで固定資産税などを支払っていた土地から毎月、安定した地代収入が得られます。
3．立地条件を選ばない
一般的なアパート運営とは違い、駅から遠い市外地などでも十分に活用できます。
また、農地でも特別に指定された地域でない限り、弊社が農地転用を代行しますので活用できます。
※場合によっては、農地法により転用出来ない場合もございます。
４．税金対策に有効
定期借地権を設定する利用方法の場合、土地の評価額は55～75％程度の評価減となるため、相続税の税金対策に有効です。
更地からの土地活用をメインにご説明いたしましたが、荒地などのご相談も可能でございます。
土地活用であげられるデメリットは、固定資産税の金額が上がることです。
ただ、毎月の安定した収入により固定資産税の金額にプラスαの収入が見込めまるため満足されているオーナー様がたくさんいらっしゃいます。
畑を相続された方・農地に手を付けていない方・お手入れが大変な方 ぜひ一度、ワイズ不動産にご相談ください。
【アットホーム】ワイズ不動産 (株)Ｙ’ｓ ｕｐ(神奈川県 横浜市中区)｜不動産会社｜賃貸・不動産情報 (athome.co.jp)
横浜でファミリー向け賃貸マンションをお探しならワイズ不動産 (ys-fudosan.jp)
2023年10月13日
少し前のことになりますが「空室を埋めるためには毎週、管理担当者を電話で詰めれば良い」というSNSの投稿が話題になりました。あえて“うるさい大家”になることが不動産管理会社のプレッシャーになり、空室を埋めることにつながるという趣旨でした。
この「毎週鬼電する」というやり方については、不動産管理会社のみならず、不動産投資家サイドからも思いとどまるよう促す声が寄せられていました。
空室が埋まらない理由には、オーナーの家賃設定が高すぎたり、物件の魅力が低かったりする可能性もあるのに、考え方が一方的過ぎるという理由でした。
空室の長期化で焦る気持ちはわかりますが、私も「毎週鬼電する」という方法はやめた方がいいと思います。長期的に見ると不動産会社との関係を悪化させてしまい、かえって空室を長期化させる可能性があると思うからです。
実は私も初心者時代に空室の長期化に苦しんだ時期があるます。ヤキモキしつつも、管理担当者に「今週は動きありましたか？」と電話をかける以外、何もうつ手を知らなかったので、不甲斐なく感じていました。
そして空室が長びくにつれ、私の中で不動産管理会社に責任を転嫁するような気持ちが強くなってきました。担当者さんに語気を荒げてしまったようなことも全くなかったとは言えません。
その後、縁あって準大手の不動産会社に転職した私は、リーシング（空室を埋める営業のこと）の責任者になり、空室を埋める仕組みを学ぶ中で、管理担当者を責めることにはほとんど意味がないことを知りました。
そこで今回のコラムでは、不動産管理会社のリーシングの仕組みに触れながら、空室が長引いた時に不動産投資家として取るべき行動についてお話いたします。
「空室を埋めてください」と管理会社の担当者に毎週電話をしてもあまり意味がないという理由ですが、その前に不動産管理会社の組織体系や仕組みという背景を知っておく必要があります。
私が勤めていた準大手の会社のように、ある一定の規模の管理会社になると、オーナーに相対する管理担当と、入居者を客付する店頭のスタッフやリーシング担当は別の組織に属することが多いです。
評価基準も異なります。管理担当は主に、「オーナー」からの管理委託料やリフォームの売上に責任をもち、店頭スタッフやリーシング担当は、賃貸仲介料など「入居者」から得られる売上にフォーカスがおかれています。
オーナーから客付強化の申し入れがあった場合、管理担当が客付側に入居者に提案を強化するように社内的な働きかけをすることになります。しかし、入居者の反応が悪い場合、客付側はしつこく入居者に迫るわけにもいきません。
客付側には当然、入居率を向上させたい気持ちがあります。しかし、そのために管理担当に家賃の減額や人気設備追加の提案をしても通ることばかりではありません。
ネットのなかった時代と違い、入居者は簡単にたくさんの部屋を比較できます。無理やり、狙った部屋に決めさせることなどできません。そうなると、ネットに物件情報を上げておくくらいしかできることはありません。
そんな時、その部屋のオーナーが「なぜ満室にならないのか？」と威圧的に頻繁に連絡をしてきていたらどうでしょうか？
居丈高な態度のオーナーに家賃の減額や設備追加費用の提案など耳障りが悪いことを言えるはずもありません。それで埋まらなければさらに詰められるからです。
そんな状態が続くと、オーナーや各担当者は相手への不信感を募らせます。その結果、空室はいつまでも埋まらず、最終的にオーナーが「管理解約」を申し出る、そんなことも珍しくはありませんでした。
中には、あちこちの管理会社に同じことをして、「気難しいオーナーだ」と評判が立ってしまい、物件周囲の全ての不動産会社から敬遠されるようになった大家さんもいました。そうなれば、ますます空室は長期化します。
空室が多い賃貸管理物件の特徴と対策を3つ紹介 | 不動産会社のミカタ (f-mikata.jp)
それとは対照的に、空室が出ると瞬時に埋まる物件もありました。退去予告があった１ヶ月前から周囲の不動産会社にファックスで情報を流しておくだけで、退去日を迎えた直後には内見が入り、そのまま申し込みになるのです。
これらの物件には、「客付するのが毎回同じ担当者であることが多い」という特徴があります。その担当者は必ずしも自社の店舗スタッフばかりでなく、他社の店舗スタッフも物件のお得意さんになっているのです。
彼らは過去に客付した経験から、その物件をどのような客層に、どのような順番で案内すれば申し込みを得られるかを心得ています。つまり、毎回同じ流れで売上を稼げるので楽なのでしょう。
客付け営業のスタッフには、月ごとのノルマがあります。そして、こういった物件は彼らがノルマを達成するための「決め物」リストに入っており、退去が出るいなや「決めにかかりたい」営業マンによって案内が入るのです。
私は不動産会社に勤務している間、このような事象を多く見てきました。退職した後は、自分の物件をどのようにしたら「決め物」として扱ってもらえるだろうと考えながら、不動産会社さんと接してきました。
自分の物件が店頭スタッフさんの「決め物」になれたら怖いものなしです。
それでは、自分の物件を決め物にしてもらうためにはどうすれば良いでしょうか？
大前提となるのは、その店頭スタッフの人に一度、入居を決めてもらうことです。そうしないといくら菓子折りを持ってあいさつに行っても、決め物にはなり得ません。
では、どうしたら一度、自分の物件に入居付けしてもらうことができるのでしょう？
そのために、私は管理委託先ではない賃貸仲介店舗も含め、近隣の不動産会社全てを訪問し、スタッフの方に「どんな条件なら決めやすいか」を聞いて回ることが必要だと感じております。
そして、「初期費用を負担してもらえないか」、「設備を追加してもらえないか」などの要望があれば、素直に応じました。それが短期的な負担になったとしても、決め物になる可能性があると考えればお安い御用だと思っていました。様々な営業マンに話を聞くことにより他人にどう自分の物件が見えているのか俯瞰できるようになりました。
不動産の営業マンにどう自分の物件に客付けしてもらうか？
自分の物件が他者にはどう見えているか？
ワイズ不動産では、オーナー様、お客様に寄り添ってご提案を日々心掛けております。
周辺の不動産業者、管理業者様とともにタックを組んで業務に取り組んでおりますので、お困りごとございましたらお気軽にお申し付けください。
2023年10月09日
横浜市神奈川区青木町 3-21
JR東海道本線 横浜駅 徒歩9分
京急本線 神奈川駅 徒歩2分
2023年㋄にフルリノベーション済み
4780万円 管理費等 11,200円 修繕積立金 10,040円 7 階建 / 4 階部分
間取り 1SLDK（リビングダイニングキッチン 14.8帖 洋室 6帖 収納 4.5帖）
専有面積 55.8㎡（壁心） バルコニー面積 6.84㎡
築年月 1996年1月（築28年）
TEL:0120-20-2673(ワイズ不動産)
