2024年04月23日
建設現場の事故とリスク、そして必要な安全対策とは？？
高所作業や重機の使用機械が多い分、安全管理のもとに作業を実施しています。それでも完全になくすことはまだできないのが実情です。
・作業現場の環境要因
高所の作業場に手すりを設置していなかったり、足場が確実に組み立てられていなかったりです。
・管理的要因
作業員の体調管理がきちんと行われていなかったり機械や器具の欠損や不備などによって事故になるケースです。
人手不足が指摘されてる今、看過できない要因の一つとも言えます。
・事故発生の高い時期
例えば暑さがピークになる８月は熱中症になる人が多く、事故発生のリスクも上がります。
また、寒暖差によって体調を崩しやすい冬季期間中も危険です。
・窃盗、盗難
多くの作業員が立ち入って作業します。屋外作業では関係者以外の方が立ち入れる状況になってるケースも
あるでしょう。そのような状況下では持ち物や資材が盗難にあう可能性もあります。
皆様これからも安全第一に頑張っていきましょう！！！
2024年04月22日
今月から株式会社Y’supの事務員として勤務することになりました鈴木と言います。
今までは、飲食店での仕事をしていましたがご縁を頂きこの度初めて事務員として足を踏み入れることになりました。
時短勤務ですが、その中でも会社のご期待に応えられるよう最善を尽くしますので
どうぞよろしくお願いいたします。
会社初の女性社員ということで、皆さんとコミュニケーションを取りながら会社になじめたら
嬉しいです。
新しいことを覚えるのは好きですが、まだまだ分からないことが多いので
まずは早く事務所での業務を覚えて、サポートできるように頑張ります！
何卒よろしくお願いいたします。
2024年04月18日
世界の金融資産が軒並み史上最高値を更新
2024年に入り金融市場が大いに沸いている。そのひとつが日経平均株価で、3月3日に4万0109円で取引を終え史上最高値を更新。その後も上昇を継続し3月22日には4万888円まで達した。
長期間に及ぶ円安や物価の上昇、賃金の引き上げ、国内景気回復への期待感、中国経済の失速、新NISAの開始、日銀やGPIF（年金積立金管理運用独立行政法人）をはじめとする公的資金による持続的な投資など上昇の理由はいくつもあり、年内に4万円台半ばを超えると予想する市場関係者もいるほどだ。
史上最高値を更新したのは、日本株市場だけではない。アメリカではNYダウ平均株価やS＆P500、Nasdaqなども今年に入り史上最高値を記録しており、欧州の株式市場も同様の動きを見せている。
また、株価以外でも金価格は海外マーケットで1トロイオンスが2300ドルを突破し、国内でも円安が影響し1グラム1万円を突破した。
暗号資産市場も盛り上がっている。代表格のビットコインの場合、2024年は600万円台から始まり一時は下落したが、2月に入ると上昇トレンドに転じ史上最高値を更新し続け、3月には1000万円を超えることに。
4月半ば時点も1090万円台をキープしている。これまでもビットコインバブルは何度もあったが、今回の上昇でも「億り人」が生まれたに違いない。
半減期や現物ETFが価格の押し上げ要因
なぜ、ビットコイン価格がこここまで上がったのか。その理由のひとつとして挙げられるのが「半減期」だ。
半減期とはビットコインのマイニング（採掘）報酬が半減する4年に一度のイベントのことで、今年4月はそのタイミングとされている。
ビットコインは発行上限が定められており、マイニング報酬を支払う時のみ新規コインを発行する仕組み。マイニングを続けると発行済みのコインは増えていくので、市場での流通量を抑えるため半減期を設けているが、これにより希少性の高まりが期待され購入者が増えるのだ。実際、これまでの半減期前後でもビットコイン価格は大きく上昇している。
もうひとつが、ビットコイン現物ETFの承認だ。1月10日に米証券取引委員会（SEC）は同商品を承認すると発表。投資家は証券会社の口座を通じてビットコインを売買することができるようになり、その期待を受け価格が上昇したと考えられる。
また、暗号資産事業者が倒産すると顧客の資産は引き出せなくなるなどのトラブルに直面する恐れがあるが、ETFであれば証券会社がなくなっても投資家の資産は保護される。
金や不動産などETFは幅広い対象に投資しているが、ビットコインが加われば機関・個人と問わず多くの投資家が同商品を買い、さらなる上昇を招くかもしれない。
なお、ビットコインの現物ETFが上場するのはアメリカ市場だけではない。香港でも申請を行う中国企業が増えており、はやければ5月のローンチを目指しているという。仮に承認されるとビットコイン市場にとっては追い風になり、日本を始め他国でもETFの上場が広がっていく可能性がある。
他にも、メディアによる報道や紹介、決済手段としての普及、国・行政機関による利用、有事の際に避難先など、ビットコインが上昇する要因は多岐にわたる。
本来であればバーチャルマネーに過ぎないが、例えばコロナ禍においては各国の経済対策に伴い通貨が過剰に流通したこともあり、法定通貨の価値が棄損することを懸念してビットコインが買われたこともあった。金と同じく有限であることも付加価値を押し上げている。
一方、取引所の破綻やハッキング、各国の規制強化などの影響を受け、価格が急落することも珍しくない。
実際のところ、2017年のビットコインバブルでは221万円だったのが1年後には40万円を割り、2021年も3月入り600万円を超えたかと思えば6月には300万円台まで下落、同年11月に733万円台を記録するものの、2022年の12月には216万円台になっている。乱高下する資産であり、今後もそうならないとは限らない。
また、ビットコインを含む暗号資産は現物取引だけではなくレバレッジ取引も可能だが、それゆえ一気に資産を増やすこともあれば溶かすリスクがあることを忘れてはならない。あくまでも「失っても構わない」お金で始めることだ。
株やFXと異なり暗号資産の利益は雑所得扱いなので、税率は15%～55％の累進課税となる。大きく儲けてもその半分が課税されることも知っておきたい。非常に夢のある資産だがハイリスクであること、他の金融商品に比べると税制面で不利であることを理解したうえで取り組むことをお勧めする。
※本記事はビットコイン投資を推奨するものではない。投資は自己判断・自己責任のもと行うこと。
不動産とビットコイン、現物と暗号資産を両方兼ねそろえていると老後も安泰に思えてくるだろう。
2024年03月08日
お世話になります。
Y‘s up 不動産事業部の内山です。
本日は、実際にあった出来事についてお話いたします。
弊社のお預かりしている事業地のオーナー様から「隣地の方の桜の木の枝が越境しているからどうにかしてほしい」とのご相談がありました。
勝手に切ろうとしていたオーナー様にストップ！ 全部私の方でやりますと、、隣地の方にお会いしに行きました。
民法では、2023年4月に民法が改正されました。
改正された内容をご紹介する前に皆様もまずは一緒に考えてみてください。
お隣さんのお庭にご立派な木が生えているとしましょう。
その枝がご自宅の塀を超えて自宅側の庭に入っていたら皆様ならどうしますか？
A「はみ出しているから枝を切ってしまおう」
B「お隣さんの木だから勝手に切っちゃだめだ！」
C「けしからん！木ごと切ってしまう。」
Cをする方はほとんどいないと思いますが、、、
この場合今までの民法ではBの行為しか許されていませんでした。
民法233条では「隣地の竹木の枝が境界線を越えるときはその竹木の所有者に枝を切除させることができる」と定義されています。
つまり、枝が伸びて越境している場合はその木の所有者しか切ることができませんでした。
しかし、この民法が改正されて
特定の条件を満たす場合のみ隣地の枝を切ることができるようになりました。
その条件とは
1「竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき。」
2「竹木の所有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないとき。」
3「急迫の事情があるとき」
上記の条件を満たす場合には枝を切ることができるようになりました。
もちろん条件を満たしているかどうかの判断が必要になってくるので、なんでも切っていいわけではございません。
勝手に切ってしまうと今まで同様違法となってしまう可能性があります。
もし隣地の方の枝葉でお困りの場合は一度お手紙等で隣地の方とお話することをおすすめいたします。
民法が改正していたことを知っていたオーナー様でも誤解して認識しているケースもありますので、プロである私たちY‘s up 不動産事業部にお任せください。
隣地の方とのトラブルはご近所付合いがよくなくなってしまします。
是非、お困りごとございましたら弊社までご相談ください。
それでは、引き続きよろしくお願い致します。
2024年03月07日
お世話になります。
株式会社Y‘ｓ up 不動産事業部の内山です。
今回ご紹介するお話は、私の父のお話です。
私の父は、山林いわば森を所有しております。先祖代々受け継がれてきた山林です。
休日の日は、大変ですが私が草刈りをしております。
先日父から、「太陽光発電の会社から電話が来た」と連絡がありました。
昔から、アパート経営しませんかと不動産業者さんからは何度も連絡がありましたが、太陽光の会社から連絡がきたのは初めての経験で少しビックリしております。
なんだかんだ愛着のある土地だけに悩んでしまいますよね。
休日の体を動かす時間が無くなるか。収入が増えるのをとるか。（私には一銭も入りませんが（笑））
どちらをとるのか、父と相談中です。私も不動産業者の者なのでアパート経営の知識はありますが、太陽光の設置となると素人です。。
しっかり理解した上で検討してみたいと思います。（内心ワクワクしております（笑））
進展ありましたら、こちらでご報告したいと思います。
太陽光のビジネスモデルを調べていた際に面白いブログがありましたので、こちらに載せておきます。↓
山林が化けるかも、とある提案のお話 | クワガタ・カブト ドタバタ親子日記と不動産管理 令和編 (ameblo.jp)
私と違ってユーモアな文章のセンス。。見習います。。
最後まで、お読みいただきありがとうございます。
愛読してくれている方、今後も不動産に役立つ情報と私の近況の報告を更新していきますので、楽しみにお待ちください。
引き続きよろしくお願い致します。
2024年01月30日
拝啓 時下ますますご清祥のこととお慶び申し上げます。平素は格別のご愛顧を賜り、厚く御礼申し上げます。
さて、この度事業拡大のため、建設業許可が追加となりますので、ご通知申し上げます。
これを機に、改めまして弊社一丸となって、ステークホルダーへの還元、予算達成に励む所存でございます。今後とも変わらぬお引き立てを賜りますよう、お願い申し上げます。
1. 建設業許可追加詳細
現在
追加後
2024年01月01日
2023年12月17日
2023年10月より事業拡大に伴いお問い合わせ番号が下記の通り変更されました。
得意様並びに、御関係者様にはご迷惑をお掛け致しますが何卒ご理解の程宜しくお願い申し上げます。
管理部 総務人事課
代表番号(不動産事業部直通)
045-308-7485
工事部代表番号
045-334-8943
不動産事業部代表番号(ワイズ不動産)
0120-20-2673
FAX番号
045-325-9717
工事部代表メールアドレス
office@ys-up.co.jp
不動産代表メールアドレス
realestate@ys-up.co.jp
2023年11月14日
最近よく耳にする「空き家バンク」空き家のみならず農地にも問題が起きているのを知っていますか？
農地を相続したけど、「そもそも活用していない。」「固定資産税だけ払っている。」「手入れもしていないから荒地になったしまった」など。様々な問題が起きています。
そこで私たちワイズ不動産は、早期解決できるようなお手伝いをいたします。
農地転用許可制度について：農林水産省 (maff.go.jp)
地価が高く、容積率の高い街の中心部などは建物を建てて貸した方が土地を有効活用できます。しかし、マンションやアパートの建築費や建物の修繕・補修などで地主様へ大きなリスクが伴います。
一方、更地の活用において、必要な費用は土地の造成費だけです。更地で土地活用を行うことで、建築費の回収などの大きなリスクを回避できます。
企業の側もいろいろな更地を探しています。
たとえば、運送会社などの車両置場、建築会社などの資材置場、フットサル、テニスコートやクリニック用地月極めバイク駐車場、コインパーキング用地など様々なニーズがあります。
弊社ではオーナー様へのリスクを軽減し、尚且つ効率的に土地活用できる更地活用をご提案いたします。
農地転用とは？農地から宅地にできないと言われても諦めないで！ (a-life-magazine.com)
「土地を貸しているけれど賃料が支払われない」、「立ち退きをお願いしても出ていいってくれない。」、「産業廃棄物を放置されたままテナントがいなくなった」、「近隣からのクレーム処理に困った」
などなど、土地活用には何かと問題がつきものです。
そんな悩みをオーナー様に代わり、弊社が一手に引き受けるのが「サブリース方式」です。
サブリース契約とは、わかりやすく (new-life-notebook.com)
「サブリース方式」は、オーナー様と弊社が賃貸借契約を結びます。
すなわち、オーナー様の活用したい土地全部を、弊社が借り受けるのです。（一括借上げ）
そして利用者様は、弊社と賃貸借契約（正確には転貸借契約）を結びます。
つまり、オーナー様と利用者様との契約関係が無い状態となります。
契約関係はあまり意識することはないかもしれませんが、例えば利用者様が何らかのトラブルを起こした際、紛争の当事者が誰になるのかが違ってきます。
１．初期費用等一切かかりません。
多くの不動産会社は土地の造成費等はオーナー様負担ですが、弊社は農地転用にかかる費用はすべて負担いたします。
２．毎月の費用が一定。
これまで固定資産税などを支払っていた土地から毎月、安定した地代収入が得られます。
3．立地条件を選ばない
一般的なアパート運営とは違い、駅から遠い市外地などでも十分に活用できます。
また、農地でも特別に指定された地域でない限り、弊社が農地転用を代行しますので活用できます。
※場合によっては、農地法により転用出来ない場合もございます。
４．税金対策に有効
定期借地権を設定する利用方法の場合、土地の評価額は55～75％程度の評価減となるため、相続税の税金対策に有効です。
更地からの土地活用をメインにご説明いたしましたが、荒地などのご相談も可能でございます。
土地活用であげられるデメリットは、固定資産税の金額が上がることです。
ただ、毎月の安定した収入により固定資産税の金額にプラスαの収入が見込めまるため満足されているオーナー様がたくさんいらっしゃいます。
畑を相続された方・農地に手を付けていない方・お手入れが大変な方 ぜひ一度、ワイズ不動産にご相談ください。
【アットホーム】ワイズ不動産 (株)Ｙ’ｓ ｕｐ(神奈川県 横浜市中区)｜不動産会社｜賃貸・不動産情報 (athome.co.jp)
横浜でファミリー向け賃貸マンションをお探しならワイズ不動産 (ys-fudosan.jp)
2023年10月13日
少し前のことになりますが「空室を埋めるためには毎週、管理担当者を電話で詰めれば良い」というSNSの投稿が話題になりました。あえて“うるさい大家”になることが不動産管理会社のプレッシャーになり、空室を埋めることにつながるという趣旨でした。
この「毎週鬼電する」というやり方については、不動産管理会社のみならず、不動産投資家サイドからも思いとどまるよう促す声が寄せられていました。
空室が埋まらない理由には、オーナーの家賃設定が高すぎたり、物件の魅力が低かったりする可能性もあるのに、考え方が一方的過ぎるという理由でした。
空室の長期化で焦る気持ちはわかりますが、私も「毎週鬼電する」という方法はやめた方がいいと思います。長期的に見ると不動産会社との関係を悪化させてしまい、かえって空室を長期化させる可能性があると思うからです。
実は私も初心者時代に空室の長期化に苦しんだ時期があるます。ヤキモキしつつも、管理担当者に「今週は動きありましたか？」と電話をかける以外、何もうつ手を知らなかったので、不甲斐なく感じていました。
そして空室が長びくにつれ、私の中で不動産管理会社に責任を転嫁するような気持ちが強くなってきました。担当者さんに語気を荒げてしまったようなことも全くなかったとは言えません。
その後、縁あって準大手の不動産会社に転職した私は、リーシング（空室を埋める営業のこと）の責任者になり、空室を埋める仕組みを学ぶ中で、管理担当者を責めることにはほとんど意味がないことを知りました。
そこで今回のコラムでは、不動産管理会社のリーシングの仕組みに触れながら、空室が長引いた時に不動産投資家として取るべき行動についてお話いたします。
「空室を埋めてください」と管理会社の担当者に毎週電話をしてもあまり意味がないという理由ですが、その前に不動産管理会社の組織体系や仕組みという背景を知っておく必要があります。
私が勤めていた準大手の会社のように、ある一定の規模の管理会社になると、オーナーに相対する管理担当と、入居者を客付する店頭のスタッフやリーシング担当は別の組織に属することが多いです。
評価基準も異なります。管理担当は主に、「オーナー」からの管理委託料やリフォームの売上に責任をもち、店頭スタッフやリーシング担当は、賃貸仲介料など「入居者」から得られる売上にフォーカスがおかれています。
オーナーから客付強化の申し入れがあった場合、管理担当が客付側に入居者に提案を強化するように社内的な働きかけをすることになります。しかし、入居者の反応が悪い場合、客付側はしつこく入居者に迫るわけにもいきません。
客付側には当然、入居率を向上させたい気持ちがあります。しかし、そのために管理担当に家賃の減額や人気設備追加の提案をしても通ることばかりではありません。
ネットのなかった時代と違い、入居者は簡単にたくさんの部屋を比較できます。無理やり、狙った部屋に決めさせることなどできません。そうなると、ネットに物件情報を上げておくくらいしかできることはありません。
そんな時、その部屋のオーナーが「なぜ満室にならないのか？」と威圧的に頻繁に連絡をしてきていたらどうでしょうか？
居丈高な態度のオーナーに家賃の減額や設備追加費用の提案など耳障りが悪いことを言えるはずもありません。それで埋まらなければさらに詰められるからです。
そんな状態が続くと、オーナーや各担当者は相手への不信感を募らせます。その結果、空室はいつまでも埋まらず、最終的にオーナーが「管理解約」を申し出る、そんなことも珍しくはありませんでした。
中には、あちこちの管理会社に同じことをして、「気難しいオーナーだ」と評判が立ってしまい、物件周囲の全ての不動産会社から敬遠されるようになった大家さんもいました。そうなれば、ますます空室は長期化します。
空室が多い賃貸管理物件の特徴と対策を3つ紹介 | 不動産会社のミカタ (f-mikata.jp)
それとは対照的に、空室が出ると瞬時に埋まる物件もありました。退去予告があった１ヶ月前から周囲の不動産会社にファックスで情報を流しておくだけで、退去日を迎えた直後には内見が入り、そのまま申し込みになるのです。
これらの物件には、「客付するのが毎回同じ担当者であることが多い」という特徴があります。その担当者は必ずしも自社の店舗スタッフばかりでなく、他社の店舗スタッフも物件のお得意さんになっているのです。
彼らは過去に客付した経験から、その物件をどのような客層に、どのような順番で案内すれば申し込みを得られるかを心得ています。つまり、毎回同じ流れで売上を稼げるので楽なのでしょう。
客付け営業のスタッフには、月ごとのノルマがあります。そして、こういった物件は彼らがノルマを達成するための「決め物」リストに入っており、退去が出るいなや「決めにかかりたい」営業マンによって案内が入るのです。
私は不動産会社に勤務している間、このような事象を多く見てきました。退職した後は、自分の物件をどのようにしたら「決め物」として扱ってもらえるだろうと考えながら、不動産会社さんと接してきました。
自分の物件が店頭スタッフさんの「決め物」になれたら怖いものなしです。
それでは、自分の物件を決め物にしてもらうためにはどうすれば良いでしょうか？
大前提となるのは、その店頭スタッフの人に一度、入居を決めてもらうことです。そうしないといくら菓子折りを持ってあいさつに行っても、決め物にはなり得ません。
では、どうしたら一度、自分の物件に入居付けしてもらうことができるのでしょう？
そのために、私は管理委託先ではない賃貸仲介店舗も含め、近隣の不動産会社全てを訪問し、スタッフの方に「どんな条件なら決めやすいか」を聞いて回ることが必要だと感じております。
そして、「初期費用を負担してもらえないか」、「設備を追加してもらえないか」などの要望があれば、素直に応じました。それが短期的な負担になったとしても、決め物になる可能性があると考えればお安い御用だと思っていました。様々な営業マンに話を聞くことにより他人にどう自分の物件が見えているのか俯瞰できるようになりました。
不動産の営業マンにどう自分の物件に客付けしてもらうか？
自分の物件が他者にはどう見えているか？
ワイズ不動産では、オーナー様、お客様に寄り添ってご提案を日々心掛けております。
周辺の不動産業者、管理業者様とともにタックを組んで業務に取り組んでおりますので、お困りごとございましたらお気軽にお申し付けください。